Як будувати соціальне житло, коли у міст фактично відібрали повноваження? Конструктивні пропозиції та приклади від провідних експертів архітектурної галузі.

Після повномасштабного вторгнення в Україні зруйновано 144 тисячі будинків, з яких близько 17 тисяч – багатоквартирні. Це приблизні дані з відкритих джерел і, на жаль, не остаточні. Сотні тисяч українців опинилися без житла. З них значна частина – це люди, які орендували помешкання, а отже, не можуть претендувати на державні програми компенсації за втрачене житло. Водночас є тисячі українців, які не вирішили житлового питання ще після 2014 року, коли виїхали з окупованої частини України на неокуповану.  

Де жити українцям, які вирішили залишитися у своїй державі, та як будувати соціальне житло, коли держава фактично відібрала у міст повноваження впливати на будівництво? Про це говорили експерти-практики під час відкритої дискусії у Львові. Її організувала Харківська школа архітектури.

Захід на надважливу для українців тему, відбувся під звуки повітряної тривоги  в укритті. Приблизно в таких самих умовах, лише з різницею у 80 років, народжувалися ідеї відродження європейських міст під час Другої світової війни.

 “Ми  – у війні, але не чекаємо, що хтось зробить все за нас”

Антон Коломєйцев – головний архітектор Львова: Ми чітко розуміємо, де зараз є. В укритті, у війні, але ми не сидимо, склавши руки, в надії, що хтось прийде і все зробить. Де ми будемо завтра – залежить від нас.

Нещодавно у Львові, на вулиці Миколайчука, стартували підготовчі роботи будівництва, мабуть, першого в Україні повноцінного комплексу соціального та муніципального житла. Від початку цю ділянку планували продати на аукціоні. Та в перші тижні  війни місто призупинило всі ці процеси. Це місце біля лікарні є дуже перспективним. Зараз там закладені цікаві архітектурні рішення. І коли все вдасться, вийде класний прецедент. Це буде житло, максимально адаптоване для людей з інвалідністю. Дуже важливо, аби люди там не просто проживали, а могли себе реалізувати і відбутися. І житло, яке там будують, велика запорука цього.

Для переселенців 2014-го житло почали будувати лише два роки тому

Олександр Анісімов – містопланувальник та дослідник: До 2014 року в Україні працював кредитно-фінансовий механізм забезпечення житлом. По суті, це дешеві кредити. Після 2014-го, коли люди почали виїжджати з окупованих областей в неокуповані, міжнародні організації  поставили перед урядом питання щодо поселення ВПО. Тоді держава фактично нічого не зробила в цьому напрямку. Бо будь-яке житло – це насамперед гроші. Були якісь мікропроєкти – житловий  будинок у Вінниці для ВПО. Мабуть, єдиний в Україні. Ще були контейнерні містечка. Інших кейсів будівництва житла в Україні, крім трьох-чотирьох проєктів, не було.

Сьогодні ситуація інша. Держава пропонує компенсацію за житло. Проте лише власникам. Тож якщо ви орендували в Краматорську квартиру, то вас немає у такому списку. Але скільки має минути часу на отримання компенсації та будівництва житла? Навіть якщо на це піде чотири роки – де весь цей час людина має жити. Це реальна проблема.  

“Ми навіть не знаємо, скільки квартир просто “висить” і ніхто ними не користується”

Андрій Бєляєв – співзасновник Проектної майстерні Бєляєвих. Призер всеукраїнських архітектурних конкурсів у галузі житла: Нам бракує сформованої і зрозумілої для простої людини політики держави. Я хочу, щоб був веб-сайт, куди я заходжу і де можу прочитати про ціль держави на 10-20 років. Де буде чітко виписано, що буде пріоритетом на наступні три роки. Тоді буде можливість оцінити, чи щось відбувається у цьому напрямку чи це проста балаканина. Бо варіантів вибору, яким шляхом розвиватися, дуже багато.

Коли ми говоримо, що нерухомість використовують переважно як спосіб інвестування грошей у захист від інфляції, ми до кінця навіть не розуміємо, скільки квартир просто “висить” і ніхто ними не користується. Інструментом соціальної політики могло би бути  врегулювання цієї ситуації – в  нормативно-правовій та податковій площинах. Така нерухомість має стати повноцінним житловим фондом.  Що для цього треба – можливо, пропорційне оподаткування нерухомості. Тоді людям буде не цікаво тримати квадратні метри, які «висять» мертвим вантажем. Треба тримати оренду у прийнятних для громадянина рамках.

“В українських містах має з’явитися ефективний менеджмент”

Олександр Анісімов: У нас немає муніципальних компаній, які можуть брати кредити. А це реальний економічний інструмент, який би міг запустити схему отримання кредитів для будівництва житла. В українських містах має з’явитися ефективний менеджмент, який приводитиме у місто гроші, створюватиме додану вартість у ці квадратні метри, підвищуватиме якість житла на території.

Соціальне житло має стати капіталом громади, аби через 30 років його можна було продати дорожче, ніж його будували.

“Будувати у містах житло можна за донорські гроші”

Олег Дроздов – архітектор, урбаніст, художник, викладач, експерт “EU Mies Award”. Засновник та головний архітектор бюро “Дроздов та партнери”: Доцільно дивитися на місто як на певну житлову та соціальну корпорацію з закладами спорту, культури, де в соцпакеті є житло. Частина від цього повертається в ресурс спільноти. Це потужний інструмент, який робить міста кращими.

Соціальна корпорація – це місце солідарності і допомоги і певна стратегія заощадження і втілення проєктів. У програмах соцжитла саме місто стає девелопером. Бо місто може формувати повістку більш цілісно, коли працює з девелопером.

Будувати у містах житло можна за донорські гроші. І кому їх можуть дати – тільки муніципалітетам. Малоймовірно, що якимось комерційним формуванням. І тут розуміємо, що житло стає дуже важливим інструментом, яке повертає людей. Може, не власників втраченого житла, бо люди з травмою, очевидно, не повернуться, але повернуться інші. 

“У Лондоні на рівні міста регламентують, що треба будувати” 

Андрій Бєляєв: У Лондоні є програма, яка робить житло доступним для простих лондонців. Там на рівні міста є можливість регламентувати, що треба будувати. Девелоперам можуть заборонити зводити пентхаузи, якщо в тому районі є потреба в 1- чи 2-кімнатних квартирах невеликої площі. Або ж регламентують. Якась частина всього, що будує забудовник на тій чи іншій ділянці, не може бути замовлена суто ринком. Забудовник має бути спроможним виконувати конкретну задачу. Місто зацікавлене, щоб у ньому жили і працювали  прибиральники,  вчителі, робітники. На це треба мати політичну волю  і спроможність це робити.

“У міст забрали інструменти контролю за будівництвом”

Олександр Анісімов: Чи можуть сьогодні українські міста контролювати будівництво житла? Не можуть. Будьмо відверті, у міста забрали інструменти ефективного та осмисленого планування та контролю за будівництвом житла. Всі ці повноваження врізані. І їх варто повернути. Це питання вже Містобудівного кодексу.

До теми: Ганна Бондар: “Містобудівне законодавство як набір з різних “хотєлок”

Вартість житла буде зростати, бо зростає вартість землі. Кожна держава бере на себе відповідальність знайти ресурси і перескерувати державне фінансування на те, щоби компенсувати оте недоступне зростання ринкової системи житла. Це не економічне диво, а питання того, як структурується процес будівництва.

Продовження у наступних публікаціях

Головне фото: BUILDPORTAL