URBIS AIR продовжує писати про шляхи відбудови України. Сьогодні конструктивно про те, як уникнути тотальної забудови українських міст та розвивати збалансоване міське середовище. Про це розповідає співзасновник “Проєктної майстерні Бєляєвих” архітектор Андрій Бєляєв.

“Коли житло сприймають як депозитну скриньку, то покупця не дуже цікавить позабудинковий простір”

– Тилові міста масово забудовують і переважно без якісного навколобудинкового простору. Чи питання лише в законодавстві?   

– Коли ми говоримо про будівництво житла в Україні, то маємо розуміти: умовний метр квадратний – це не лише житло, яке купують потенційні мешканці для проживання у ньому. Для українців це переважно інвестиція, така собі депозитна скринька, яка допомагає зберігати і поповнювати вкладені кошти. Це зручно та вигідно робити, зокрема тому, що у нас немає прогресивного податку на нерухомість, як це є в багатьох країнах. Тож люди думають, що вони в такий спосіб вигідно вкладають та накопичують кошти.

Ринок оренди в Україні недостатньо впорядкований та врегульований. Для багатьох потенційних покупців нерухомість – це бізнес: купив помешкання, зробив недорогий ремонт та здав його в оренду. Такі покупці зацікавлені інвестувати в дрібні квартири, бо це простіше і дешевше, ніж купити якісне житло, особливо коли ринок оренди в країні перегрітий.

Очевидно, що переважно це робиться в сірий, непомітний для держави спосіб, оминаючи питання оподаткування. І це правило, а не виняток. Усе це робить багатоквартирне будівництво дуже привабливими для багатьох людей. Цю схему, звичайно, треба прикрити.  

Купуючи житло, і забудовник, і покупець мають показати-засвітити свої кошти, аби з’ясувати джерело та законність їхнього походження.

І коли ми говоримо про будинки як депозити і одночасно як потенційне житло, то виникають певні перекоси.

– За яких обставин ця ситуація може змінитися?  

– Позитив розпочнеться, коли більший відсоток житла купуватиме та категорія людей, яка від початку планує в ньому жити. Тоді й вимоги до помешкання будуть значно предметніші. Таких покупців цікавитиме не лише ціна, а насамперед якість позабудинкового середовища. Яка інфраструктура, чи є поряд садочок та школи, місце для відпочинку чи зручне транспортне сполучення, яке забезпечення послугами в радіусі пішохідної доступності тощо.

Якщо ж така категорія покупців губиться на тлі так званих орендаторів, для яких житло – це проста інвестиція у метр квадратний, то очевидно, що забудовники не будуть до них дослухатися. А відтак дбати про середовище навколо будинку. Вони працюватимуть за накатаною схемою, до якої вже звикли. Житло і надалі буде депозитом, а отже, на ринку будуватимуть непридатні для якісного проживання будинки, які не відповідатимуть демографічним потребам, тотальна забудова триватиме.

Попит на житло є штучно завищеним через великий відсоток інвестиційної складової в ньому. Якщо ти використовуєш будинок як банк, депозитну скриньку, то тебе не дуже цікавить, чи близько він до школи та який благоустрій навколо нього.  

“Право на гідне житло має бути задеклароване у Конституції”

– Моя позиція – в Конституції України має бути задеклароване право людини на власне гідне житло і в який спосіб це треба реалізовувати. Бо якість міського середовища залежить і від змін до Конституції та житлової політики. Держава та муніципалітети мають бути проактивними і сприяти цьому.

Аби житло було доступним для всіх категорій, в країні має працювати житлова політика, а людина має розраховувати на державу. Наразі бачимо, що левова частка соціального житла фактично не будується. А те житло, яке є на ринку, ніяк не регулюється: є гроші – купуєш чи орендуєш. Якогось втручання держави чи муніципалітету, аби врегулювати ці ринкові відносини, наразі немає.

“Закон № 5655 – рух не в той бік”

– Закон 5655 мав би стати відповіддю на сучасні виклики у містоплануванні, проте породив ще більше невизначеності?    

– Станом на сьогодні містобудівні закони більше виписані під інтереси забудовників. На жаль, все складається так, що такі пріоритети лише посилюватимуться. Закон 5655 – рух не в той бік. У ньому йдеться про те, що у міста будуть дуже стислі терміни для видачі містобудівних умов. Якщо ж у потрібний термін місто їх не видало, забудовник має інші, вигідні для нього шляхи. І надалі будуватиме будинки не за власні кошти, а за кошти інвесторів…    

Новий закон, який сьогодні намагаються протягнути, більше виглядає на продовження в нашій країні лобіювання інтересів великого будівельного бізнесу. І ніяк не сприятиме розвитку збалансованого міського середовища.  

У міста відбирають потужні інструменти впливу на те, яким буде майбутній кінцевий об’єкт. Виходить, що нинішня законодавча ситуація із забудовою в Україні вигідна одиницям. І політично за це ніхто не несе відповідальності.

“Стратегічні плани на кожен мікрорайон міста, політична відповідальність депутатів та максимальна прозорість”

– Яку роль відведено публічній дискусії у питанні містопланування?

– Був період, коли в Україні як-не-як, проте працювали місцеві правила забудови. Тоді ж громади мали змогу встановлювати певні вимоги. Наразі навіть така можливість громад поступово втрачається. Причина – законодавство.

Намагаючись боротися з корупцією, з процесу усунули людей. Я “за” публічні процедури, які мають враховувати бажання мешканців щодо планування забудови у їхньому мікрорайоні. Під час реформи містобудування, яка зараз дуже на часі, публічність має стати в пріоритеті.  Варто повернути участь громади у формування містобудівної політики. Проте робити це не через генплан.

– Але ж саме наявність генплану мала би стати своєрідним запобіжником у хаотичній розбудові міст?

– Генплан, який вимагає теперішнє законодавство, занадто великий і важкий документ. Його осягнути складно навіть фахівцям. А спроєктувати на десять років наперед – це просто нереально в сучасних умовах. І чи потрібно це робити, якщо ми говоримо про покращення міського середовища. Сприятливі умови для проживання містян формує не генплан як містобудівний і суто технічний документ, а стратегія кожного мікрорайону та політика міст.

Тож значно доцільніше, коли кожну ділянку території в місті має бути розроблений стратегічний план розвитку. І цей процес мав би бути максимально прозорим. Наявність такого стратегічного документа давало би можливість говорити із забудовникам в інтересах міського середовища.

Наприклад, у Лондоні, кожен адміністративний район має свій веб-сайт, де можна знайти інформація про стратегічне планування тієї чи іншої території, в який спосіб і коли такий план розробляють. На таких сайтах є цифрова карта, де в режимі реального часу можна ввести параметри цікавої для тебе ділянки і побачити, яка, скажімо, відстань від неї до найближчої зупинки громадського транспорту чи садочка.

За таку містобудівну політику, за розвиток тієї чи іншої ділянки має відповідати місто. Водночас політична відповідальність має бути і на депутатах місцевих рад. Аби вони виконували задекларовані на виборах обіцянки.  

Маємо зрозуміти: нову яму не копають старою лопатою.

“Нам би не завадила компетентна організація архітекторів при уряді”

– Чи можна вже вплинути на ситуацію, без залучення надмірних інвестицій чи законодавчих змін, які вимагають багато часу?  

– Ми з колегами архітекторами вже неодноразово обговорювали, що наразі дуже пасувало би сформувати компетентну організацію при уряді. До неї мають увійти архітектори-практики, компетентні у галузі містопланування фахівці. Вони мають “перелопачувати” всі рішення, весь комплекс заходів, які впливають на формування збудованого середовища. Як це, до прикладу, було у Британії.

Відносно нещодавно там усвідомили, що в країні назріла криза якісного збудованого середовища. І Велика Британія дуже поступається у цьому питанні таким країни, як Данія, Швеція, Фінляндія, які стрімко пішли вперед. Тож британці сформували при уряді Комісію архітектури збудованого середовища, яка якісно справилася із покладеними на неї завданнями. Далі там зрозуміли, що проробленого комісією їм вже замало і розпочали впроваджувати інші програми так званого впливу на якість міського середовища. Такі архітектурні організації стали додатковими мізками у містобудуванні та плануванні країни. Після кожного розробленого проєкту з ним знайомилася громадськість, запроваджувався стандарт якості.

Я оптиміст і вірю, що непросту ринкову ситуацію в Україні можна покращити. Містяни своєю чергою мають розуміти, що забудовники рівняються на ринок і не прагнуть ідеального проєкту, проте хочуть бути кращими за конкурентів.

Головне фото: Проєктна майстерня Бєляєвих